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買賣二手房 避稅花招不可取

  從新"國五條"重申二手房交易個稅按差價的20%征收以來,各種媒體以及網上論壇就開始流傳各種避稅方式,"做低合同價"、"假贈與真轉讓"等交易避稅方法開始現身。但這些花招真的是好辦法嗎?大連仲裁委員會副處長吳少雲及大連市律師網、北京市融商律師事務所馬文龍律師通過實際案例給出瞭答案。

  "陰陽"合同 做低交易價風險大

  網友"小牛"問:我以150萬元總價賣房給唐女士。為少繳稅,雙方協商後,簽訂應付房產和稅務部門的"陽合同",標明交易總價100萬元;在雙方實際履行的"陰合同"中,將另50萬元房款以"裝修款"名義寫入補充條款,由唐女士私下支付給我。這樣,個稅就能省一大筆錢。房子比網上掛牌價整整低4000元/平方米,稅務工作人員能不能按房屋所在地段的基準價進行計稅征繳?【專傢解析】"做低"也有限度

  "做低成交價格"的手法在房產交易市場普遍存在,目的隻為少繳稅,但這個"做低"是有限度的。報稅價格並不以買賣雙方的意願而定,一味做低,很可能在稅務部門卡殼,從而按最低基準價計稅。

  根據《大連市地方稅務局住宅類二手房轉讓計稅價格核定工作數據管理辦法(試行)》的規定,核定計稅價格應綜合考慮各小區影響價格因素,評估形成並及時公佈各小區存量房交易平均價格,作為核定計稅價格依據。同時,在平均價格基礎上,引入樓層等價格調整參數,按高層、多層、別墅等住房類型設置不同的層高變動價格,實現計稅價格"一房一價"。

  如果二手房交易合同價格明顯偏低,申報時系統會自動提示"無法通過","陰陽合同"也將失去意義。

  另外,簽"陰陽合同"同樣存在風險。"陽合同"總房款中的差額部分,是買賣雙方私下交易的,並不進入銀行的保證金賬戶,因此這筆房款能否如願交割、如期交割均有一定風險。

  如果房屋交易完成後,按照陰合同已經交完稅,稅務機關發現後,將進行罰款,一般按欠繳稅款的2-5倍罰款。

 虛構欠款 以房抵債 賠瞭夫人又折兵

  網友"林女士"問:現在個人所得稅太高,我想能不能以欠錢的名義,讓別人起訴自己,然後以房抵債,房款私下再給?

 【專傢解析】虛假訴訟要擔責

  如今法院審理民間借貸案相當嚴格,對大額借貸、素不相識者間的借貸格外謹慎,一般都會要求欠款方提供轉賬信息或支付等憑證。此外,法院擴大瞭法官依職權調查的范圍,一旦查明虛假訴訟真相,往往判決借款合同無效。

  關於虛假訴訟,行為人以提起民事訴訟為手段,提供虛假證據,使法院作出有利於自己的判決,從而獲得財產的行為,構成詐騙罪,應按刑法第二百六十六條論罪處罰。

  表面贈與實則買賣房屋不能避稅

  網友"李先生"問:我和妻子在市內有三套產權房,現在我們想賣一套,聽說國傢新的政策,今後賣二手房很可能按差價的20%征收個人所得稅,那麼我們將房子賣給妻子的表姐,並計劃作成贈與的手續,這樣就可以不用交個稅瞭,是這樣嗎?

  【專傢解析】免個稅僅限直系親屬間

  2009年的《財政部國傢稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》中,明確隻有三種情形的房屋產權無償贈與,對當事雙方不征個稅:房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的;無償贈與對其承擔直接撫養或贍養義務的撫養人或贍養人的;其死亡後,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

  上述假贈與中,雙方當事人串通損害國傢利益,顯屬合同法規定的無效情形,危害較多。這種假贈與,賣方可能無法全額取得賣房款,買方可能面臨贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務的風險。而且,合同法規定"贈與的財產有瑕疵,贈與人不承擔責任",如買到的房產發生質量問題,難以在法律上得到救濟。

  為瞭省稅假離婚,假戲成真後悔不已

  網友"毛先生"問:我和妻子在市內有三套產權房,現在我們想賣一套,再買一套,想要既能以首套房貸款,還能避免"賣二手房按差價的20%征收個人所得稅"的風險。我和妻子想到婚姻登記處假協議離婚,把我們名下的二套房子和存款都給女方,孩子歸女方扶養,我們要賣的那套房歸我,賣房所得房款用於支付孩子撫養費,等到賣完房後再復婚,我擔心一旦出現意外,妻子不同意復婚,我能把離婚協議廢除嗎?

  【專傢解析】假離婚違法 撤銷離婚協議難

  1、從本案情況看雙方存在以合法的離婚形式規避國傢房地產調控政策的違法行為,但我們認為雙方到婚姻登記處協議離婚的行為應當認定為有效,如果女方不同意復婚的情況下,男方不能強迫女方復婚,男方也無權要求婚姻登記機關撤銷離婚登記。

  2、最高人民法院婚姻法司法解釋二第九條規定,男女雙方協議離婚後一年內就財產分割問題反悔,請求變更或者撤銷財產分割協議的,人民法院應當受理。人民法院審理後,未發現訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的,應當依法駁回當事人的訴訟請求。

  3、關於離婚協議中財產部分的效力問題,能否撤銷的問題,主要看一方是否存在受欺詐、脅迫的情況,從本案的情況來看,雙方假離婚時也不能直接認定女方就是欺詐男方,更無法認定存在脅迫的情況,因此即使在一年內男方請求人民法院撤銷離婚協議也很難得到法律支持,如果超過一年,就不能撤銷離婚協議瞭。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-20/07542257092.shtml
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