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多樓盤遭業主打砸 開元房產資金鏈現隱憂
每平方直降3000元，遭業主維權，主因是決策層"看空"未來市場
張傢振杭州的馬年樓市"第一降"正在浙江多個地市持續發酵。近日，杭州開元房地產集團有限公司(下稱"開元房產")開發的蕭山開元名郡和臺州銀河名苑先後啟動降價銷售，最高降價幅度達到每平方米3000元。而這兩次降價分別被市場人士稱為"蕭山首降"和"臺州首降"。而事實上，開元名郡和銀河名苑項目大幅降價促銷也並非空穴來風。據《中國經營報》記者瞭解，早在今年年初，開元旅業集團總裁陳燦榮在內部講話中就表示，"對於前期由於市場及政策變化銷售不暢的項目要克服等等看的心理，通過借助外力、加大激勵等加快去化，減少庫存，特別要將臺州和寧波九龍湖項目作為工作重點。"
就在近房貸二胎增貸任何問題免費諮詢日，開元房產(蕭山區域)營銷總監駱成武在接受本報記者采訪時表示，開元名郡等項目主動降價，主要原因在於公司決策層"看空"未來房地產市場，以及縮減純住宅項目，重點發展旅遊、商業、養老地產的戰略調整。對此，當地一位房地產業內人士表示，開發商根據企業發展戰略的要求，需要盡快地回籠資金而適當降價，這是正常的市場行為。"但隨著房地產市場不確定因素的增加，開元房產不排除會有更多的降價、折扣樓盤推向市場。"
唱"空"房產 高調降價開元名郡等項目主動降價，主要原因在於公司決策層"看空"未來房地產市場。
3月24日，浙江省臺州市，銀河名苑上百業主圍堵開元房產售樓部，抗議開元房產不兌現"若降價補差價"的承諾，要求退房，政府出動持槍特警維穩，有三名業主被抓捕。因開元房產7折出售房屋300套，又拒絕補償前期買房的業主，數百銀河名苑業主曾到市政府維權無果。據銀河名苑業主介紹，3月24日，項目開發商推出瞭員工7折購房活動，優惠幅度在3000元左右，名義上是針對內部員工的福利房，實際上這些房源都可以拿到市場上交易。同時，銀河名苑銷售人員也告訴記者，"目前針對員工的7折福利房房源主要是171平方米和182平方米等的大戶型，員工不需要購房的可以拿到市場上交易。"
對於上述說法，開元旅業集團營銷管理部負責人在接受本報記者采訪時證實，臺州銀河名苑項目7折售房確實存在。該負責人表示，當時出臺這項折扣政策時並沒有考慮到員工會將房源推向市場，集團後來也沒有明文禁止。值得註意的是，幾乎同時，同屬開元房產的開元名郡也做出高調降價的舉措。細心的老業主發現，"開元名郡開啟一輪大幅度降價措施，3月20日，開元名郡突然宣佈降價售房。其中，在售的13號、14號樓共170套左右的房源，原價為折前15000元/平方米，降價幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等，實際價格根據具體房源而定。"
而這一次的降價正是杭州市蕭山區塊的"首降"，更是被業內視為杭州第二輪降價潮即將來襲。據瞭解，開元名郡項目位於杭州蕭山區晨暉路廣仁小區以南，西靠在建風情大道，北臨晨暉路，總戶數1531戶。大幅度降價之後，隨之而來的是老業主的維權行動陸續上演。據售樓處一位業主介紹，"我們買的是89平方米的房子，現在一平方米降瞭1000多元，起碼損失10萬元。雖然房子是自己住，但是一覺醒來一下少瞭10萬元實在不能接受。"
而為瞭安撫老業主情緒，開元名郡置業有限公司決定對已成交業主(在2014年3月15日前簽訂《商品房買賣合同》並且辦理完相關手續的業主)，每戶贈送一個地下車位。記者在調查中發現，對於樓盤降價的原因，開元名郡置業有限公司曾在《致開元名郡成交業主的一份公開信》中稱，"當前蕭山房地產市場競爭日趨白熱化，在對於市場走勢進行反復調研和論證後，集銀行2胎房貸利率年息團決定加速在售項目的資金回籠，將售房源價格進行適度下調，迎合市場，讓利客戶，以期達到項目與客戶的雙贏局面。"
而開元旅業集團營銷管理部負責人也表示，在市場經濟下，集團的政策主要看市場供需情況，對老業主負有責任，但更重要的是考慮公司的長遠發展。對此，駱成武告訴本報記者，開元名郡等項目主動降價，主要原因在於公司決策層"看空"未來房地產市場。駱成武以開元名郡所在的蕭山區分析稱，"未來幾年蕭山區域的總體供應量超過5萬套，將出現供求嚴重失衡的局面"，再加上目前政策對房地產市場的調整"矯枉過正"，經歷多輪打壓後，集團領導層對住宅市場"看空"。"目前杭州蕭山區域商品房庫存量超過兩萬套，按目前的去化速度，現有存量需要兩年多才能消化完。"駱成武表示，蕭山區在建項目的潛在供應量也在兩萬套左右，再加上去年蕭山區引進瞭萬科、華潤、恒大、九龍倉等12傢重量級企業進駐，僅土地出讓金就高達218.9億元，這些土地將陸續轉化為兩萬套左右的市場供應。面對日益高漲的庫存和調控帶來的不確定性，開元房產不得不做出瞭"去庫存、回資金、提銷售、挖潛力"的指導策略，以加快存量房去化，降低資產負債率和資金成本，提前應對樓市風險。"現在房地產受宏觀調控政策的影響太大，集團也在考慮轉型，將逐步縮減純住宅項目的開發規模，重點開拓旅遊、商業和養老地產。"駱成武表示，主動降價的另一個原因在於公司發展戰略的調整。據上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，3月份市場復蘇速度並沒有預期的快。部分房企加大新增供應，表現出積極的入市姿態。但受房貸緊縮及少數城市降價現象的影響，很多購房者的入市計劃延緩，因此造成瞭庫存積壓的現象。越來越多的城市庫存去化周期延長，不過這對於抑制房價的上漲具有積極意義。經過1~2月因春季因素而導致的庫存略減後，3月份開始整個庫存走勢繼續增長。高庫存自然會帶給房企壓力，因此加快庫存去化將成為二季度的優先目標。
高速走量資金鏈或現隱憂通過短平快的方式，快速去化、回籠資金，"寧願利潤薄一些，也要降低財務成本和潛在的資金風險。"
除瞭市場因素以外，還有其他什麼原因使得開元房產要加速走量嗎？"銀河名苑項目推出7折售房政策主要是因為前期的銷售期過長，目前剩餘房源多為大戶型，很難在市場上走量，再加上目前的房地產市場未知因素太多，一直將房源握在手裡，對回籠資金、降低風險沒有好處。"上述負責人說道。據記者瞭解，無論開元名郡，還是銀河名苑，均隸屬於開元房產，而開元房產為中國最大民營酒店集團，也就是說，開元房產是開元旅業集團的子公司，是一傢融房地產投資開發、裝飾工程、物業服務為一體的綜合性集團企業。值得註意的是，目前該公司共在浙江、上海、江蘇、河南等多個省市開發有16個房地產項目，其中，僅在浙江的項目就達13個。而據本報記者調查瞭解，目前這些項目大部分還在開發建設、銷售當中。據駱成武估算，在經歷瞭前幾年的大幅擴張後，目前整個集團在建、在售的房源總價值肯定超過100億元。"這對加快去化，減少庫存，以及降低集團負債水平，防止債務風險提出瞭更高的要求。駱成武表示，逐步收縮純住宅的開發規模並不意味著全部退出，而是通過短平快的方式，快速去化、回籠資金，"寧願利潤薄一些，也要降低財務成本和潛在的資金風險。"
此外，陳妙林也要求房產產業"算好現金流的收支賬，降低資產負債率和資金成本，2014年房產產業資產負債率要爭取比上年下降10至15個百分點。"
對於突如其來的樓市降價風波，不少購房者質疑開元房產可能出現資金困難。對此疑問，駱成武表示，集團發展一直比較穩健，總體資金面比較安全，負債率在70%以下，"集團現金流最起碼在10億元以上，足以支持房地產開發企業的運轉。"
那麼實際情況真是如此嗎？據開元房產集團2013年上半年度經營分析會議披露的數據顯示，該集團2013上半年度實現銷售回籠19.45億元，主體經營收入13.2億元，半年度總體凈營利2.02億元。按此推算，開元房產集團2013年度實現銷售資金回籠大概40億元左右。而記者通過梳理發現，開元房產在2013年通過拿地，進軍旅遊、商業地產等方面的投入至少超過60億元。在拿地方面，開元房產先後以10.02億元、8.678億元的價格在浙江海寧、杭州蕭山等地拿下地塊。除此以外，在投資方面，開元房產將在海寧地塊投資約36億元，建造包括集五星級酒店、商業、住宅及高檔寫字樓於一體，總建築面積達為65萬方的復合型城市地標項目。此外，在發展旅遊地產方面，開元旅業集團與浙江麗水市縉雲縣人民政府簽約
"縉雲仙都黃帝溫泉谷旅遊綜合體項目"，該項目總投資約40餘億元，集五星級酒店、溫泉養生、休閑運動、會議中心和景觀房產於一體。顯然，根據2013年上半年資金回籠情況而言，並無法支撐其投資速度。而更為重要的是，記者在調查過程中瞭解到，抓好存量資產處置工作，降低負債水平，防止債務風險已經成為開元旅業集團上下的共識。
(中國經營報)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-05/07542676407.shtml
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