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2胎銀行利率任何問題免費諮詢美國房地產將進入新一輪景氣周期
吳向軍
吳向軍，碩士，CFA，9年證券基金從業經歷。2004年6月至2007年6月在美國Avera Global Partners工作，擔任股票分析師；2007年6月至2011年4月美國Security Global Investors工作，擔任高級分析師。2011年5月起加盟國泰基金管理有限公司，目前擔任國泰中國企業境外高收益債券基金和國泰美國房地產開發基金基金經理。
美國商業地產投資多為房地產信托投資基金，其主要靠商業地產的租金收入，屬性為固定收益，對於因經濟好轉而受益的敏感度不高。
住宅型房地產是QE3和美國聯邦房屋金融局發佈的其他促進貸款市場政策的直接受益者，住宅地產關鍵指標在於量和價。
今年以來美國股市表現搶眼，國泰美國房地產開發基金基金經理吳向軍在接受證券時報記者采訪時表示，未來美國股市將持續走強，美國房地產周期在未來三五年內會保持景氣，特別是美國住宅房地產開發產業鏈相關股票將顯現機會。國泰美國房地產開發基金近期獲批，並於上周在各銀行銷渠道開始正式發行。
經濟緩慢復蘇
助力美國股市
今年以來美國股市上漲強勁。公開數據統計顯示，截至5月31日，今年前5個月A股漲幅為1.39%，而美國三大股指--道指、標普500指數和納斯達克指數同期分別上漲15.35%，14.34%和14.45%。
吳向軍繼續看好美國股市的原因在於：第一、美國資本周期非常明顯，目前美國經濟周期正處於上升通道中，美國經濟在2009年和2010年期間觸底後，伴隨第三次量化寬松政策(QE3)推出開始逐漸回升。第二、目前美國失業率在下降，就業率水平穩步增長，這也說明經濟在緩慢復蘇。
"經濟緩慢增長要比快速增長好，緩慢增長不會導致經濟過熱和通脹，不會帶來加息壓力。"吳向軍表示。美聯儲之前也表示，除非美國經濟復蘇過快，2015年底之前不會改變利率政策。
近年來歐洲經濟不景氣，中國經濟的恢復也面臨不確定性，在此背景下，吳向軍認為，美國經濟外向型部分並不明朗，其動力主要來自內需消費品和房地產。"在內需型導向的經濟復蘇大背景中，美國股市延續強勢的確定性較高。不像日本股市，今年以來已上漲超過40%，但其上漲多是因為日本寬松貨幣政策刺激，下半年日本股市風險仍然很大。"吳向軍表示。
人口紅利推動
美房地產復蘇內壢房屋二胎
吳向軍表示，國泰美國房地產開發基金將主要投資於住宅房地產開發鏈條上的上市公司，包括建築商、傢具傢電、建築建材、房貸機構等，這些相關鏈條中的上市公司跟房地產景氣度緊密相關，其股票表現也與房地產股聯系緊密，如果美國房價漲幅為30%，關產業鏈的上市公司利潤增幅將不止30%。
美國房地產市場分兩類：一類是商業地產，另一類是住宅地產。"美國商業地產投資多為房地產信托投資基金(REITs)的形式，其主要靠商業地產的租金收入，屬性為固定收益屬性，對於因經濟好轉而受益的敏感度不高。"吳向軍介紹稱。
吳向軍表示，住宅型房地產是QE3和美國聯邦房屋金融局發佈的其他促進貸款市場政策的直接受益者，住宅地產關鍵指標在於量和價。
"從美國每月住宅開工量數據可以看到，該數據2005年開始大幅下降，美國住宅價格整體水平也在2005期間達到最高峰。金融危機爆發後，房地產泡沫破滅，住宅開工量接近底部，價格也進入盤整期。不過2012年以來，美國住宅型房地產價和量都觸底反彈。"
針對美國房地產發展的需求和動力，吳向軍認為美國人口增長導致美國房地產需求源源不斷。"美國每年增長近300萬人口，300萬人要成立傢庭，會形成巨大住宅需求。另外舊房換新，每年新增規模150萬人左右，無論是首套還是改善，需求都在增長。"
吳向軍進一步指出，具體而言，投資標的會緊跟美國人口流動，美國人口是從中間地帶往兩岸經濟發展較好的區域流動。從基本面分析來看，兩岸升值空間更大。房地產市場基本面和現金流也相對較好，除瞭地段，還要觀察開發商實力，不過很多資質較差的房地產公司已在2008年破產，剩下的開發商資質多數還不錯。
美國次貸危機
不會卷土重來
美國房地產經過穩定增長周期後再次發生類似次貸危機的風險有多大？吳向軍認為，這種情況發生的概率很小，所謂的次貸是由於信用破產導致，2007年之前在美國買房首付很低，零首付也可以買房，而金融危機後，美國已吸取次貸危機教訓，目前控制非常嚴格，在美國已經無法用次級貸款購房。
"次貸危機發生前，美國房價漲勢頭向好，市場對於購房的標準比較低，次貸危機發生後美國購房標準越來越高，這也是房價觸底反彈周期比美國的經濟周期延後兩年的主要原因。如果購房標準還是像以前那樣寬松，美國房價會提前反彈。當然，這種滯後反彈，意味著當前房地產市場是健康和可持續的。"吳向軍表示。
對於匯率風險，吳向軍指出，人民幣在過去幾年已升值超過30%，這也表明人民幣已經進入一個新階段，至少是震蕩市的階段，而不是單邊升值階段。
吳向軍強調，未來人民幣的升值空間比較小。從基本面來考慮，目前國內物價已經比國外高出很多，如果人民幣繼續升值，國內物價會更高，出口企業面臨的困難會更大。目前人民幣已經不再被低估，繼續升值會超出人民幣真正的內在價值。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/08252252596.shtml
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