- 2胎借貸是甚麼貸款全省皆可處理
- 房屋二胎借款準備資料怎麼貸款比較會過件
- 二胎代書借款利率多少免費諮詢試算
- 房屋二胎利率多少貸款全省皆可處理
信貸利率,個人信貸,小額信貸,信貸試算,信貸銀行,信貸條件,信貸比較,請洽0975-751798
房屋2胎,房屋2胎利率,房屋2胎銀行,房2胎,2胎車貸,2胎增貸,請洽0975-751798
車貸利率,車貸試算,車貸銀行,車貸條件,車貸遲繳,車貸利息,請洽0975-751798
二胎,二胎房貸,二胎房貸利率,二胎車貸,二胎房屋銀行,二胎借貸,二胎代償,二胎利率,二胎指南,民間二胎貸款,民間二胎房屋貸款,請洽0975-751798
內容來自sina新聞
眾安房產丟掉做大選項
2008-2012年眾安房產年度銷售金額
新浪樂居深度報道記者潛雄斌/文
一個月多前，眾安房產（00672.HK）香港業績會上，新任首席投資官陳嘉揚表示，眾安房產對資本市場融資持開放態度。隨後有消息傳出，眾安正在聯合投行安排路演，為發債籌資作準備。樂居深度報道匯總》》
但是，5月上旬，眾安房產董事局主席施侃成對新浪樂居記者透露，現有資金能夠應付眾安的高周轉，暫時不需要借力資本市場。"我們的前提是必須要符合我們的運作方法才會采取。"他說。
自2007年11月香港IPO以來，眾安房產從IPO招股價6.67港元一路下跌，截止5月17日，股價至1.2港元，其上市以來綜合跌幅超過95%以上，位居香港內房股前列。最新的數據顯示，眾安房產如今的市值僅僅不足30億港元，甚至低於其2007年IPO時的41.2億港元募資額，在上市當日，眾安房產市值曾高達150億港元，位居浙江房企第一名。
現任眾安房產獨立董事、資深投行界人士張化橋在他的新書《避開股市的地雷》中，將眾安房產列為自己書中一個觀點的例證--上市不一定會給公司帶來好運。在同樣這本書裡，張化橋贊揚公務人員房屋貸款利率瞭位於河南一隅的建業地產（00832.HK），後者於2008年6月"割肉上市"，募資不足14億元，但是銷售額從32億元攀升至100億元以上。
公開數據顯示，本輪調控以來，2010年眾安銷售目標是50億元，僅完成12.4億元；2011年銷售目標躍升為100億元，實際完成16.89億；2012年銷售目標是38億元，僅完成不足24億元。這樣的達標記錄難言樂觀，留給外界的印象是，眾安房產已經實質掉隊，從當年的區域明星，淪入三四線地產商行列。
半個月前，眾安一位離職高層向新浪樂居表達瞭他對前老板的看法：過於保守與膽小，對局勢的判斷與把控存在偏失。而施侃成回應說，調控五年以來，眾安沒有一個項目轉讓，沒有一個項目套牢，所有項目實現盈利，這就是企業的正能量。他認為，一個企業好壞的關鍵是有多少正能量，而不是快與慢。
"沒有盈利的企業是沒有生命力的，靠規模沒有用。"他說。
2013年，眾安選擇快跑，抑或原地徘徊，關乎眾安在地產界與資本市場的能見度。而對於視上市為頭等大事的房企同行，眾安則提供瞭反思樣本。
不能做大的秘密
"如果一個公司做瞭10年、20年，還是小公司，那也許說明三個問題。要麼商業模式有問題，要麼管理層有問題，要麼兩者都有問題。"在他的新書中，張化橋一再強調自己對銷售規模的重視。
"施總不敢進入自己人脈不夠或掌控力弱的地區。"眾安房產前董事長助理陳波說，眾安拿地往往隻關註市場空白點，並將之視為公司發展的唯一規則。陳波告訴新浪樂居，施侃成認為三四線城市更有發大財的機會，於是上市五年來，眾安絕緣一線城市，卻最終學不會恒大與碧桂園，而錯失做大良機。
眾安愛走偏鋒已成杭州業內共識。在它的資產池中，多數地塊位於郊區副城或小城市，或因市場因素，或因產品結構，往往很難實現快銷。
最近數年，在杭州無數樓市熱銷項目中，眾安在業內的印象越來越淡。比如，杭州協安置業營銷總監胡軍輝對眾安房產的全部印象停留在"一傢蕭山的房產公司"。
在產品上，眾安也遭到批評。在新浪樂居的調研中，杭州一些業界人士認為，眾安拿不出優秀作品，大眾化路線缺乏核心競爭力。相反，眾安此前對外標榜的"中高端"定位遭受諸多質疑。
一位當地資深媒體人用"它以前做過保障房"來形容眾安的產品。與他想法一致的不在少數。有一次，位於杭州餘杭的理想灣邀請業內考察前往，卻意外收到大量的否定票。
去年底，眾安還因蕭山海景灣環評造假羅生門而陷入尷尬。在項目部分交付時，業主發現最近距離85米處緊挨著一傢大型瀝青廠。更嚴重的是，此事牽扯出眾安存在騙取環評審批的嫌疑，對其品牌造成不小打擊。
在產品遭受質疑的同時，眾安近兩年管理層動蕩，對其做大亦造成諸多掣肘。據新浪樂居統計，眾安甚至每半年換一位營銷總監。
營銷線高層頻繁流失與調動的另一面是業績不理想。據年報披露，自2008年起，年銷售額最高值不到24億。公開資料顯示，這四年來，眾安沒有一次完成既定銷售目標。
眾安並非一直放棄做大選項。一位內部老員工告訴新浪樂居，眾安上市正是基於發展需求，希望通過上市獲取一個更快捷的融資平臺。"當年融資的41億港元（包括超額配售）也都用於土地擴張與企業發展。"據他回憶，僅在寧波餘姚就砸下瞭40億元。
上市一年多後，2009年6月，眾安引入西京投資的明星董事長劉央，後者持股6.84%，位列眾安第二單一股東。劉央曾在投資界有不錯的號召力，是一名有名的操盤手。迎娶西京投資，顯然意在擴大與美化眾安的資本基礎。
在一年多前在市場最高點完成上市，坐擁數十億元現金後，此刻的眾安站在一個重要起跑線上。同一個時刻，恒大地產還為上市苦苦掙紮，龍湖剛從前一年的財務緊張中走出，而綠城還在為一筆債務違約的地雷摘除而驚魂未定。
但是，施侃成選擇觀望。施侃成對新浪樂居稱，2009年公司帳上躺著50億港元現金，很多人叫我去拿地，我沒去。但是很多人去瞭，結果有的是"姚明進去，潘長江出來"，還有很多現在仍被套牢。"也有的人可能沖出去瞭，但是這個概率很小，這種情況也有，那是它的運氣，企業不能靠運氣。"
施的版本之外，還有另外一種。"在其他房企開始全國佈局與跨區域發展時，眾安還在尋找投機一把。"前述眾安高層回憶說，眾安這幾年的發展思路是沒有機會就守住自己，隻有付出肯定有回報時才會考慮拋出現金。"可惜的是我們始終沒有等到。現在回頭看，如果抓住瞭2009年的4萬億元救市機會，公司規模起碼可以拓展兩到三倍，達到百億規模。"該人士透露，2009年，他曾預測下一波樓市調控會很快出現，因此在高層會上建議所有項目9折清盤，加快現金回籠，但被當做天方夜譚。
下註高周轉？
在3月14日香港業績發佈會上，施侃成對外表示，今年眾安銷售目標較去年翻番。但"百億指標"早於年初就已流傳坊間。據眾安內部人士透露，今年年初，一次集團內部誓師大會上，施侃成高調宣佈今年眾安業績目標是100億元。
首先是調兵遣將。眾安房產將營銷權統一管理，並新聘來自銷售代理公司的任修遠為眾安營銷總監，承接高周轉工作。與此同時，原雅居樂資本市場負責人陳嘉揚也轉戰眾安首席投資官。
今年初，任修遠向新浪樂居闡釋公司的高周轉定義。任修遠稱，公司對營銷策略與思路都做瞭調整，強調平價銷售、快速回籠，在開發上也施行平價購地、快速開發，簡稱"兩平兩快"。在營銷模式上，眾安大膽借鑒綠城模式，實行行銷，倡導全員銷售意識，並輔以公司內部晉升競爭機制。
人事落定後，眾安多個項目選擇低價入市。比如與杭州當地媒體合作電商的白馬山莊，推出行情看好的高層公寓，均價9000元/平米，明顯低於市場預期；還有目前已經現房的蕭山景海灣，剩下的大戶型房源，全盤85折。
兩個項目中，蕭山景海灣難度更大。該項目去年底深陷環評造假羅生門，周邊大型的瀝青廠讓購房者望而卻步。一位營銷機構的負責人表示，眾安在杭州的五個項目中，除瞭位於小和山的白馬山莊有一定的高周轉可行性之外，其餘均存在問題難以快銷。
另外，另一項目眾安IOC令眾安頭疼。位於蕭山錢江世紀城的IOC最初計劃2011年3月開盤，因為遲遲拿不到預售許可證，被迫現房。有知情人士透露，拿地之初眾安與政府有私下協議，有可能眾安後來違反協議內容導致政府不悅。
據公開資料披露，眾安分佈於杭州兩大副城、蘇州、合肥、淮北、寧波餘姚、慈溪等共有17個在建待建項目，土地儲備719萬平米。其中今年共計84萬平米（50%為現房）的銷售清單中，70%位於杭州地區。就目前來看，白馬山莊最具高周轉可操作性。
到目前為止，眾安高周轉還未見明顯成效。公開資料顯示今年可售存量110億元，但公司一季度報披露，眾安一季度實現合同銷售金額僅約6.48億元人民幣。
在業務佈局方面，眾安仍傾重於小城市投資。2月1日，眾安在寧波慈溪慈龍山摘得兩宗地塊。在最新購地之後，施侃成表示，決定三個月內開工，八到十個月開盤，追求資金平衡。雖然寧波慈溪市場具備絕對經濟實力，一位寧波業內人士說，"但主要靠本地消化，風險很大。"
盡管如此，眾安今後投資方向仍為泛長三角富裕的二三線城市及全國百強縣。隨著新一屆政府關於城鎮化的新思路出爐，"我們看到瞭這種正確的方向，就可以在這種穩定的市場中決心快走。"施侃成對新浪樂居表示，從2008年到2012年五年時間我們雖然慢瞭一點，但這個慢也是為瞭以後能快。隻要在可控范圍內，一旦環境有變，就有能力立馬叫停。
以下是新浪樂居與施侃成的對話：
新浪樂居：有很多人認為，這幾年眾安房產發展速度放慢明顯，你怎麼看？
施侃成：有人說我膽子小，也有人說我沒有抓住機遇，我認為這都很正常，每個人的看法都有他自己的道理。一個企業傢膽子大與小、有沒有抓住機遇，隻有他自己知道，不是別人能看得懂的。要是所有人都看得懂，企業就不用做瞭。
眾安從1997年成立到2007年上市，發展很快，上市時市值達到150多億港元的規模。如果一個企業是靠膽子在做，那他做不大，也做不長。
眾安的發展戰略是到2020年的戰略，在上市之前跟上市之後我們沒有變過。我認為一個企業的戰略好比是一個法令，你不要去改變它。市場有很多的誘惑，也有很多的機遇，在發展過程中面臨很多有價值的機會，你說你什麼都能抓住嗎？杭州這麼多好的土地作為開發商肯定都想要，但是你有這麼多錢嗎？市場允許你這麼做嗎？不可能。
我認為企業要抓自己核心的、適合自己的發展道路，不要去模仿別人的做法。就像每個人有每個人的性格，每個企業也有每個企業做事的作風，我們放棄機會是為瞭得到更好的機會。
2009年公司帳上躺著50億港元現金，很多人叫我去拿地，我沒去。但是很多人去瞭，結果有的是"姚明進去，潘長江出來"，還有很多現在仍被套牢。也有的人可能沖出去瞭，但是這個概率很小，這種情況也有，那是它的運氣，企業不能靠運氣。
2008年到2012年市場波濤洶湧，有的企業大量項目或打包賣掉，或項目轉讓，有的企業面臨著倒閉、破產，我們沒有一個項目轉讓，沒有一個項目套牢，沒有一個項目損失，所有項目實現盈利，你說是運氣嗎？這是戰略上的勝利，謀略上的勝利。
新浪樂居：聽得出來，你對眾安這幾年的發展是滿意的。可是，與同行相比，數據層面並不是很可觀。
施侃成：自1997年成立至2007年香港上市，眾安這十年屬於高速發展。當時是浙江募集資金最多、規模最大的一傢房地產企業。但2008年金融危機、國內房地產調控後，市場跌宕起伏，2009年上半年房價拉高，下半年又走低，在這種環境當中，我們公司就開始穩健做投資，采用穩健的投資方式，我認為這是完全正確的。
做企業我認為不是說規模有多大才是好的，這個沒有用，是100年以後你這個企業還在不在，這才叫做企業。所以我老是講，做企業是要做生命的，生命的前提首先是盈利，沒有盈利的企業是沒有生命力的，靠規模沒有用。其次是健康，健康的企業才會持久，企業的健康有幾大指標，它的負債率、它的資金周轉率、人才的把控能力、發展戰略等等。
我們上市前與上市後，不會因為市場的改變而去改變戰略性的東西，而有的人不斷改變戰略，這就很麻煩。你老是去改航線，總有一天會觸礁的。
新浪樂居：高周轉現在應該是上市房企的標準動作瞭。你們什麼時候會提速？
施侃成：眾安前十年很快，過去五年經濟形勢不明朗，市場風險太大，放慢速度很正常，像高速公路開車遇見霧天限速一樣。從2008年到2012年五年時間我們雖然慢瞭一點，但這個慢也是為瞭以後能快。
從城市建設到小城鎮發展，是中國未來十年的核心點，中國要從城鎮化發展與城市發展當中開始一種相互關聯，用大城市來帶動小城市，用小城市反過來服務大城市，這是中國未來十年的發展方向。我認為這個很好，也是中國未來的正確方向。我們看到瞭這種正確的方向，就可以在這種穩定的市場當中決心快走。因為你已經看得到未來瞭，所以就要快瞭。眾安通過這幾年的蓄勢待發、韜光養晦，企業內部積淀瞭快速發展的勢能，在內外條件均已具備的情況下，加快發展速度成為必然。
新浪樂居：這一新的提法，會意味著眾安選擇進入城市的標準發生瞭變化麼？
施侃成：第一、堅持一個眾安發展戰略--始終堅守長三角；第二、以低成本拓展方式，專註於城市未來核心區域發展。總體來說，我們堅持原來的發展道路，以房地產為主，以商業為輔的經營模式。
我們進入每個城市都不是盲目的。我們不管在安徽開發還是在浙江開發，還是在其他地方開發，都有一個共同點：就是政府喜歡你這樣的企業，它需要你這樣的企業走在城市發展的前沿，作為排頭兵。這個排頭兵很苦，有時候可能是低利潤，有時間可能五年、十年之後利潤還是不高，但是你完成瞭你的戰略性的佈局和安排，我認為值得。
新浪樂居：4月27日，眾安位於杭州白馬山莊推出171套房源被市場快速消化，價格低於市場預期。眾安快走，會以壓低自己的利潤來提速麼？
施侃成：你這句話講對瞭一半。眾安未來是走"高品質產品，大眾化價格"的道路。我們不做高價東西，這是今後發展的一種經營決策和經營方式，要貫穿在我們的運營當中。
有的房企追求高利潤，賣樓王、賣高檔房，我們認為每個企業經營方式不一樣，這不適合眾安。我們以加快企業的周轉、降低企業的毛利，降低銷售價格、快速回籠資金，這就是眾安的"兩平兩快"。我們現在的是按照行業的平均周轉率在做，今後我們的周轉率肯定是很快的。
這個采訪做完之後，希望能夠邀請你們到眾安每個項目去看看。深入瞭解眾安之後，你們就會感覺到真正眾安的爆發力在哪裡？眾安後勁非常強，有強勁的"後勤"。即使我們眾安倒退十年，市場倒退十年，我們照樣有能力活下去，這就是眾安。
後記：對話結束後，施侃成和新浪樂居記者一起乘坐電梯離開。他說，一個企業發展健不健康，看老板就知道瞭。說完後，他對記者笑瞭笑。
指南二胎
樂居深度報道匯總》》
向樂居一線爆料：QQ457897671
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/08022197932.shtml
-
二胎轉貸利率多少免費諮詢試算貸款試算表下載民間二胎 一、二、三胎轉貸或代償民間二胎利率多少免費諮詢試算2胎代墊款貸款全省皆可處理房子二胎貸任何問題免費諮詢二順位塗銷怎麼貸款比較會過件房貸二胎年限中古車貸利率試算表二胎房屋設定準備資料怎麼貸款比較會過件建地 蓋房子貸款全省皆可處理
整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：
-
二胎轉貸利率多少免費諮詢試算貸款試算表下載民間二胎 一、二、三胎轉貸或代償民間二胎利率多少免費諮詢試算2胎代墊款貸款全省皆可處理房子二胎貸任何問題免費諮詢二順位塗銷怎麼貸款比較會過件房貸二胎年限中古車貸利率試算表二胎房屋設定準備資料怎麼貸款比較會過件建地 蓋房子貸款全省皆可處理
-
二胎轉貸利率多少免費諮詢試算貸款試算表下載民間二胎 一、二、三胎轉貸或代償民間二胎利率多少免費諮詢試算2胎代墊款貸款全省皆可處理房子二胎貸任何問題免費諮詢二順位塗銷怎麼貸款比較會過件房貸二胎年限中古車貸利率試算表二胎房屋設定準備資料怎麼貸款比較會過件建地 蓋房子貸款全省皆可處理
留言列表
