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北京限房價地塊匆忙上陣
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8月18日，國傢統計局公佈瞭7月70個大中城市房價數據，北京以18.3%的同比漲幅位於排行榜首位，這讓將今年房價控制目標設定在"與2012年價格相比保持穩定"的北京市政府又一次面對調控"失利"的尷尬局面。
值得註意的是，就在這一數據公佈的短短3天後，8月21日，北京推出瞭年內首塊"純限房價地塊"。北京市早在今年4月份就提出要建立的"新限價房體系"，如今終於有瞭進一步的發展。
然而，限房價地塊推出後的開發商接盤、分配政策制定等問題又成為擺在決策者面前的新問題。"現在對於自住型商品住房供地和相關政策初步形成瞭一 個草案，但仍然處於研究階段，"一位接近北京住建委的人士告訴記者，"這一地塊推出後，相關政策會試行，但從今年來看，這樣的出讓方式還難以大規模推 出。"
政府"動員令"
根據北京市土地儲備網站消息，8月21日開始網上競價的朝陽區豆各莊鄉黃廠村地塊，交易公告中明確註明："本次出讓宗地中除公共租賃住房外，剩 餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平米，套型建築面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。"
出讓土地除去公租房之外全部為限價房，這還是北京土地出讓的第一次。"這一地塊是今年北京市推出的第一塊真正意義上的限房價地塊。"中原地產市 場研究部總監張大偉稱，由於這一地塊附近二手房價格已經達到25000元-28000元/平米，因此這一地塊入市後，對區域周邊的房價還是能起到抑制作 用。
"現在市裡對控房價仍然盯得很緊，要求相關部門盡快拿出有效辦法，"上述接近北京住建委的人士告訴記者，"按照國土局和住建委原定的計劃，這類限價銷售的商品住房供地還希望再晚一點推出，因為相關政策還在制定中。"
不過，這位人士也對記者表示，目前針對這一地塊上建成商品房後的具體銷售政策，相關部門將會形成一個執行辦法後盡快推出，但預計後期每次推出此類地塊，具體政策都會有所調整。據這位人士透露，"後期是什麼樣的政策，還要看這類地塊受不受市場歡迎而定。"
而據記者瞭解，這一地塊從8月21日早上9點開始進行網上競價，但截至記者發稿時，這一地塊並未收到任何報價。
而據記者從幾位開發商處瞭解到，在這一地塊推出之前，北京市住建委曾經多次牽頭組織關於此類限價商品住房的座談研討會，其中還專門召集房企負責人進行座談，討論這類地塊入市後的開發商熱情和市場反應。
"其實住建委的目的很明確，就是希望這類地塊推出時開發商能捧場拿地，說是座談會，其實還是動員大傢拿地。"北京一位參加過市住建委座談會的開發商對記者表示，"如果這類地塊推出之後沒有開發商接盤，那場面就尷尬瞭，後續政策也無的放矢。"
不過，開發商們似乎對此也存在疑慮。這位開發商表示，"現在開發商在開發、銷售過程中受到的限制太多，像這類限價銷售的商品房開發之後利潤已經很低瞭，尤其後續的銷售政策現在也不能確定，如果有界定不清的地方，購房者與我們很容易產生糾紛。"
北京一傢代理多傢樓盤銷售的代理公司策劃總監對記者表示，由於今年上半年房企銷售形勢較好，很多房企都出現瞭庫存不足的情況，因此今年下半年部分房企都要求提高新開盤項目的毛利率才可以入市，毛利率漲幅在10%-20%。
"實際上，北京市為瞭能夠順利推行這種限房價、競地價的土地出讓方式，對參與以及開發這類土地的開發商仍然會考慮給予其他相關政策上的傾斜。"上述接近北京市住建委的人士告訴記者。
新限價房體系效果存疑
"實際上，北京市選擇在這樣的時間點推行限房價、競地價的土地出讓方式，其輿論意義遠大於實際意義。"業內分析人士指出。
事實上，在中央"新國五條"的調控要求下，北京市政府部門構建瞭"新限價房體系"作為核心調控思路，將解決中等收入"夾心層"的自住型、改善型住房需求納入該管理序列。
據記者瞭解，住建委所提到的"夾心層"也正是"新限價房體系"和以往兩限房的最大區別。以往的限價房針對中低收入傢庭，其屬性是政策性保障房；而本次北京市提出的"新限價房"概念，是滿足自住、改善型需求的產權完整的商品房，主要針對的是中等收入傢庭。
"目前形成的自住型商品住房政策主要解決的是購房者的購買資格、該類房屋再上市需滿足怎樣的條件等銷售、分配上的具體問題，"上述接近北京市住建委的人士表示，"這其實是北京市提出的限價房管理中最敏感、最核心的問題，也是購房者們最關心的問題。"
對於這類限價銷售的商品房而言，分配和監管能否到位將直接影響政策效果。
早在2011年北京就曾試點過"限房價、競地價"的土地出讓模式。2011年4月，北京推出的首個"限房價、競地價"中小套型普通商品房項目- 房山長陽國際城開盤銷售。當時，長陽國際城均價被限制為不得高於12500元/平米，但這一低價樓盤在分配上也受到瞭"特別關註"。原規劃2394套限價 商品房的長陽國際城項目，隻有1594套房源售罄，還有800套房源則被曝"被房山區政府截留"。
"目前在兩限房的分配上以及兩限房二次入市後的管理上，政府還沒有一個有力的措施或手段進行管控，使得很多限價房最終變成權力尋租的渠道。"業內分析人士陳劍波曾對記者表示。
"朝陽區豆各莊黃廠村地塊位於東五環和東六環之間，目前周邊房價每平米已高出其近4000元，預計兩三年後區域內的商品住宅會繼續上漲，"中國 房地產學會副會長陳國強表示，"如果不能明確購買對象、二次分配等相關政策，這一地塊上建的住宅在未來區域房價升值後會變得非常麻煩。"
"此前，北京市兩限房就存在大量不符合標準卻能申請到的人群。"陳國強表示，如果北京市推出限價銷售商品房，就應對購買人群進行嚴格的設計、甄別，從而實買車貸款試算現公平、合理的住房保障初衷。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-24/08392382073.shtml
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