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《我的樓市口述》之一一個代理人士眼中的鄭州樓市
鄭州給我印象最深刻的一點是，它的房地產市場在蓬勃發展中有機遇，同樣也有危機。
新浪樂居深度報道記者董文艷/文
我入房產代理這行有十二年，2004年底被派到鄭州來，拓展河南這片市場。最近我越來越覺得，二三線城市的房地產市場是中國未來十年房地產市場發展的一個縮影。其中，鄭州又會成為一個非常典型的案例。樂居一線匯總報道》
因為近幾年，鄭州搭上瞭國傢中西部發展戰略轉移的順風車，有很多發展機遇。隨著產業轉移，鄭州的城市框架被進一步拉大，2009年的很多基建項目都陸續會 在這兩年交付，包括鄭州地鐵、高速路的貫通。還有一些大型企業如富士康等去年也過來瞭。這裡人均GDP指數在不斷往上提升，這些利好賦予瞭它向上的空間。
現在鄭州市區平均房價已接近8000元/平米，我覺得它還會往上漲，這是供求關系決定的。河南省有近1億人口，是全國人口最多的省份，鄭州又是省會，有人 口紅利。由於地處京廣鐵路和隴海鐵路交匯處，是全國交通大動脈，鄭州每年幾乎都有100萬人口的新遷入量，首置、首改的剛性需求非常大，在這裡，最受歡迎的，還是80平米的兩房，110平米的小三房這類經濟型的房子。鄭州的投資需求隻在20%以內，我認為，這個比例也處於一個比較安全的黃金分割點。
所以，單從這一點，就能看出鄭州的房地產市場並沒有太多泡沫成分，它在朝一個良性的方向發展。就算有一點空置率，也是正常的。現在外界都說，著名的鄭東新區空置率高，有泡沫風險。但實際上，據我觀察，在那買裡房的多是省內市外的人，有投資性需求，但也有很多是改善型剛需。這些人的生活半徑比較大，隻是一個月中有幾天在鄭州，不是天天來住罷瞭。鄭州的投資需求還是處在合理狀態內的。
其實，鄭州本地人也想在鄭東新區買房子，隻是無奈房價太高，新區房價是市區的2到3倍，這裡有賣到超過20000元/平方米的。在鄭州，如今賣的最貴的就是新區低密度產品項目，售價都在每平米3萬5左右，是由建業和綠城開發的。
不過，總體來看，市場上主力成交的房源差價並不是特別大。房價還很有上升勢頭。作為省會城市，鄭州以市外省內客戶的購買為主導，這裡50%的物業以鄭州客戶為主，45%物業來自省內其他需求。
據我所知，在2007年以前，鄭州有很多公務員集資建房的現象，但現在這種情況已經很少，因為政府不允許，也想把購房需求推向市場化。但在其他地級市，公務員集資建房還是比較多的，比如河南新鄉，基本所有事業單位，包括政府的一、二級單位，都有這類情況。
除瞭公務員群體，一些壟斷行業的職工，公積金較高的人，他們現在也開始向外釋放改善型需求，成瞭鄭州一些高端物業的簇擁者。像普羅旺斯項目，類型豐富，開發的也不錯，就很受歡迎，算是鄭州代表性住宅大盤瞭。
這裡面也隱藏瞭一個置業邏輯，就是官到商，商到民。像有的樓盤銷售，我們會去做官的文章，如果官簇擁，商就會被帶動起來，商簇擁以後，民也會跟隨。這種現象在鄭州很普遍。
現在炒的很熱的"新國五條"，對鄭州影響算得上兩級分化。對那些高總價的投資型和享受型物業影響會比較大，但對大部分的剛需市場其實並沒有什麼影響。我現在看到的情況是，需求依然旺盛，購房者都想著能買就買，對價格上漲的預期比較強。
再往前看，鄭州2011年出臺的限購令，也隻是在當時威力很大，把至少20%-30%的投資客和鄭州市內的二次置業客戶擋在門外，短期之內起到瞭抑制投資 性需求的作用。但它不過是個時效性很強的強制性行政命令，雖然有效，也影響有限。現在開發商、購房者會想一些辦法，比如通過不登記備案、協議付款的方式去 規避它。大傢都清楚限購令會被取消，隻是時間問題，已經形成瞭這樣的共識。
河南現在隻有鄭州有限購，而且是在市區三環內。限購范圍並不是特別大。更何況當地政府的經濟來源很大一部分還是來自出售土地，要他們去推動中央的限購等調控政策，其實動力並不是特別足。
與此同時，在鄭州發展的大背景下，許多一線品牌地產商也開始大肆進入這裡。漸漸的，鄭州的市場格局也發生瞭悄然的變化。在外來開發商的強勢進入下，市場開 始向幾傢本地優秀的地產商聚集。因為本有地緣性優勢，一些品牌好的整合負債、產品研發成熟的、市場競爭力強的房企會迎來新的發展機會。這使得人們在鄭州買房的質量 有瞭一個明顯的改善，當然它也反過來推高瞭整體的房價。
提到房企，就不能不說建業地產。這算得上是當地口碑最好、在河南最具代表性的一傢房企。它非常特殊，跟全國的其他50強房企都不一樣，堅持走省際化的發展 路線，不出河南。因為河南是農業大省，建業提過"給農民造好房子"的口號。除瞭覆蓋鄭州、其他地級市，這傢房企也在向河南的縣級市進行業務輻射。
而河南各地市的當地政府也都希望建業能進去，會給它比較好的土地獲取條件。畢竟建業是河南房企的龍頭老大，何況它的董事長胡葆森也有一定的影響力。此外，鄭州是建業新產品研發的基地，這裡好的產品品類之後會全線往地市覆蓋。
不過，也許是過於註重拓展縣級市，在鄭州，建業前兩年錯過瞭一次非常好的爆發式增長的機會，特別是土地獲取方面。畢竟鄭州的交易量、房價才是全省最高的。他們現在也意識到瞭這一點，從去年開始大規模在鄭州進行土地儲備，進行批量開發。
現在建業做瞭一個戰略結構的轉移，把原來四線城市為主的戰略轉為立足於鄭州，輻射全省，它們要重新拿回在省會城市的主導地位。因為從2009年開始，建業在鄭州基本已處於二線房企的銷量地位，一年在鄭州的項目交易能達到15億到20億的都已經很少。在河南它雖是老大，但在鄭州，建業已處於二線。
當前有兩傢房企在鄭州占絕對的主導地位。一傢是正商地產，也是河南本土，它追求周轉率，一年在鄭州有近百萬平米的銷售量。另一傢是福建的升龍地產，同樣一 年近百萬平米的去化量。它們目前都比建業表現好。在鄭州，本地房企中像亞星、永威，一些外來的開發商像綠地，萬達，也都做的比較不錯。
這些外來龍頭開發商，往往都有品牌溢價。在我看來，它們是一股推動鄭州房價的潛在力量，雖然眼下對房價的撬動作用並不是太明顯。除瞭綠城，這傢房企產品做的已經很好，現在受到客戶的追捧，能實現20%左右的品牌溢價，但這也是經過將近5年的時間沉淀出來的。
鄭州給我印象最深刻的一點是，它的房地產市場在蓬勃發展中有機遇，同樣也有危機。
一方面，由於市場發展不規范，違法成本過低，預售標準較低，出現瞭很多開發商的違規行為。而鄭州的政府監管力度又跟不上來，使購房者權益得不到保障。
比如，今年4月，全國有8傢房地產商被發改委開瞭罰單，其中有2傢就在鄭州，主要就是因為銷售不規范，沒有嚴格按政府規定進行價格公示，對消費者權益保護工作做的不好。
在鄭州高新區，許多開發商都在無證銷售。甚至有的開發商手裡一個證都沒有，就開始向客戶收取意向金或部分房款，比如高新區的西雅圖項目。在鄭州，80%以上的房企都有無證銷售的情況，包括一些赫赫有名的本地龍頭房企在內。外來開發商相對收斂些。
這主要是因為違法成本低，鄭州的地方保護主義很重。這裡目前仍以本地地產商為主，它們開發實力弱，項目獲取後，前期需要大量投入資金，按說沒有證是不能收 客戶錢的，但這些開發商又沒有更好的融資渠道，2胎房子買賣貸款全省皆可處理隻有違規銷售獲取資金，保證項目的正常運行。這是一個惡性循環。
對於它們的違規銷售，政府不過是睜一隻眼閉一隻眼。哪怕有人舉報，政府也會跟舉報的人說，你如果覺得不合理，不買就是，把錢退給你就行瞭。政府不會對開發商進行過於嚴厲的處罰，他們在保護本地開發商。
一些開發商和政府的關系也是非常值得商榷的。據我所知，盡管明令禁止，鄭州現在仍能批出容積率6-8的城市綜合體項目，甚至有的住宅純朝北，終年不見陽 光，並不符合國傢對住宅須滿足冬至日滿窗日照兩個小時的規定，現在卻也能拿到銷售許可證。鄭州市場上如今有大量的這種產品，像升龍地產就有很多。隻要產品 價格合適，手續完備，依然有人買。這是在高容積率下的一個畸形的市場現狀，不止鄭州，全國很多二三線城市都有。
另一方面，由於土地市場不透明，市場競爭的活躍度還沒有完全放開。鄭州目前60%以上的土地都不是走市場招拍掛制度，土地獲取方式仍是以議標為主。政府也有權力尋租，獲取灰色收益。
開發商以議標形式拿到土地後，跟政府彼此之間形成瞭一種默契，土地大量的對外賣，一線品牌開發商進來，卻沒有辦法參與其中，土地獲取會出問題。這也是制約二、三線城市發展的瓶頸。
現階段，在整個河南省內，外來開發商相對來說占市場份額仍然較小。一些政企關系好的本地一線品牌開發商更容易獲取土地。而那些政企關系不好的企業在這種競 爭格局裡自然就容易掉隊。比如河南有一傢叫太極置業的，前幾年在鄭州項目還挺多，後來它的產品研發、銷售速度都跟不上市場發展瞭，當然這也跟企業本身有 關。在鄭州，走高周轉比較保險，要是追求項目利潤率，產品定價高，不切合剛需市場，就會賣的慢，也容易被淘汰出局。
到鄭州工作將近9年瞭，算得上打開瞭局面。現在河南一線地產商我們也基本都在合作。鄭州在我看來是個新興城市，房地產發展的空間還很大。雖然我沒在這裡定 居，隻是在鄭州長期外派工作，但我看好這裡的發展。我在鄭州買瞭幾套房，都是我覺得位置比較好、發展前景比較大的地方，算作投資的一部分吧。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-05-13/10232191083.shtml
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